Pasos para comprar una casa en España

Si no conoces los pasos para comprar una casa en España, es probable que se te pase algún plazo, pagues más de lo que deberías (por desconocimiento) o tengas que contratar y pagar una gestoría, en la que confíes, que se encargue de todo, con el consiguiente gasto extra y pérdida de control…

Suponiendo que acabas de llegar a un acuerdo para comprar una propiedad, puede ser una casa o una oficina o un local o cualquier otro activo inmobiliario, te enfrentas a una serie de pasos que puedes hacer sólo o a través de una gestoría, aunque también hay una modalidad intermedia que consiste en hacerlo tú mismo, pero con la ayuda de un “consultor inmobiliario“.

En cualquier caso, los pasos para comprar una casa en España son los siguientes:

1.- Contrato de arras penitenciales, para dejar la “operación” formalizada, a falta de la firma ante notario, ambas partes, comprador y vendedor, suelen firmar un contrato privado, llamado de “arras penitenciales“, y pagar una cantidad a cuenta (normalmente entre el 5% y el 10% del precio de venta pactado), de esa formas ambos se aseguran. Es costumbre dejar un plazo razonable entre la firma del contrato de arras y la firma de la escritura ante notario, generalmente 1 o 2 meses, aunque puede ser mayor si ambas partes así lo consideran.

  • Si el comprador se arrepiente de la compra por falta de financiación o cualquier otro motivo perdería la cantidad entregada a cuenta, a favor del vendedor.
  • Si el vendedor se arrepiente de la venta por cualquier motivo tendría que devolver el doble de la cantidad entregada a cuenta, a favor del comprador.

El contrato de arras no es obligatorio, si no hay necesidad de bloquear o asegurar la compra-venta y tenéis resuelta la financiación podéis ir directamente al notario, para ello hay que pedir una cita que puede tardar días o semanas, si tienes prisa y te proponen un plazo grande puedes consultar con otro notario, los honorarios notariales están regulados por ley y en teoría todos cobran lo mismo.

Antes de firmar un contrato de arras deberías solicitar una nota simple en el registro de la propiedad (para comprobar que no hay cargas inesperadas, así como la titularidad de la propiedad), para ello te bastará con la dirección del inmueble, el DNI o NIF del propietario y pagar la tasa correspondiente, normalmente 3 euros + IVA, también sería buena idea consultar con el administrador de la comunidad (si la hubiera) sobre el estado de cuentas del propietario con la comunidad, conseguir el último recibo de IBI, calcular el impuesto de transmisiones (según el valor catastral actual), conocer la zona, la trayectoria empresarial de la propiedad (si se trata de un local comercial), y toda la información que puedas conseguir para minimizar cualquier incertidumbre que te podría pesar más adelante, de todo eso se puede encargar tu “consultor inmobiliario” que para eso cobra, no dudes en solicitar su ayuda.

2.- Búsqueda de financiación, si no dispones de todos los fondos necesarios para afrontar la compra: precio pactado más los impuestos derivados, así como cualquier gasto extra que preveas (reformas, decoración, mobiliario) debes buscar financiación, generalmente a través de un “préstamo hipotecario” o personal, suele interesar el préstamo personal cuando la parte que necesitas es un porcentaje relativamente pequeño (menos de 50.000 euros) y podrás amortizarlo en un plazo no muy grande (aprox. 7 años como máximo) y suele interesar el préstamo hipotecario cuando el plazo de amortización o devolución es superior a 10 años, hoy en día 25 o 30 años es un plazo habitual en este tipo de operaciones.

NOTA: No te conviene acudir sólo a un banco para pedir un préstamo sin contar con el asesoramiento financiero adecuado, te puede salir caro, luego no digas que no te hemos avisado.

Las hipotecas tienen muchos gastos extra iniciales, por ese motivo para prestamos pequeños o rápidos no interesa ya que saldría financieramente hablando más caro, si tienes dudas puedes consultar con tu asesor financiero o “consultor inmobiliario” de confianza, es preferible no consultar tus dudas con el mismo banco que te va a conceder el préstamo ya que habría un conflicto de intereses por su parte.

3.- Llega el día de la firma ante notario, todos los integrantes tanto de la parte compradora como de la parte vendedora deben asistir en persona (o ser representados mediante poder notarial), todos deben ir provistos de su DNI en vigor o NIE en el caso de los extranjeros, salvo excepciones no es válido el carnet de conducir.

Con anterioridad a la firma, ambas partes han debido pactar el reparto de gastos que debería haber quedado reflejado en el contrato de arras si lo hubiera, es recomendable que el vendedor se haga cargo de la “plusvalía municipal” y el comprador del “impuesto de transmisiones“, sin embargo los honorarios del notario los puede pagar el comprador en su totalidad o de forma compartida entre vendedor y comprador, esto último es lo que se conoce como “gastos según ley” y si eres el comprador te interesa mucho que así sea, si así lo habéis pactado asegúrate de que así queda reflejado en el boceto de la escritura que te presentarán para que lo leas antes de llegar el notario.

4.- El notario puede tardar unos días en entregarte la escritura definitiva, mientras tanto te dará una “copia simple” de la escritura o más si se lo solicitas, como mínimo necesitas una para liquidar el impuesto de transmisiones y posiblemente otras para contratar suministros o hacer el cambio de titularidad ante el administrador de la propiedad.

Cuando te entreguen la escritura original completa, te pueden entregar copias simples adicionales, así como la factura con la minuta del notario o tu parte de la misma si son “gastos según ley” que deberás abonar antes de retirar la documentación.

El plazo máximo para pagar el impuesto de transmisiones es de 30 días naturales desde la fecha de la firma de la escritura, debes tener eso en cuenta a la hora de organizar tu agenda, para no agotar el plazo y de esa forma no incurrir en gastos extra.

5.- El impuesto de transmisiones se liquida en la delegación regional de hacienda de tu localidad, en la web de hacienda puedes encontrar el formulario que debes rellenar con los datos de los integrantes, tanto de la parte compradora como de la vendedora, así como ayuda para la formalización del mismo, también hay teléfonos de ayuda con horario de atención telefónica, cuando termines debes validar el documento, corregir cualquier error que la aplicación te indique y una vez validado ya puedes imprimirlo listo para su presentación y/o guardar una copia en PDF (te recomendamos hacer ambas cosas), para pagar el impuesto debes acudir con el impreso validado, impreso y firmado por tí, así como con tu DNI, la escritura original y una “copia simple” que ellos se quedarán para sus archivos, ah y no te olvides llevar el dinero.

Si la compra es de un inmueble comercial (local u oficina) y si ambas partes son profesionales sujetos pasivos de IVA, autónomo o sociedad, entonces y sólo entonces puedes renunciar a la exención de IVA e invertir el sujeto pasivo para no pagar el impuesto de transmisiones y en su lugar pagar el IVA (al ser sujeto pasivo de IVA no pagas IVA por tanto lo puedes evitar) y el AJD que actualmente en Andalucía es el 1,5%, resumiendo puedes pagar el 1,5% de AJD en lugar del 8% de TPO (transmisiones patrimoniales onerosas) ahorrándote el 6,5% del valor fiscal de la compra.

El valor fiscal es el mayor de 2 posibles cantidades, o el valor declarado de la compra o el “valor catastral” multiplicado por el coeficiente corrector que publica el organismo competente y que debes consultar su valor según tu ciudad y año de transmisión.

6.- Una vez pagado el impuesto de transmisiones debes acudir al registro de la propiedad que corresponda para formalizar la inscripción de tu propiedad a tu nombre, esta gestión supone un gasto extra, en el registro te pedirán una provisión de fondos, debes dejar tu escritura original allí y en un plazo que puede ser de 15 días hábiles te avisarán para que recojas tu escritura ya registrada y pagues lo que resta de los aranceles del registrador.

El registro suele avisar por teléfono o SMS, una vez tengas la propiedad inscrita a tu nombre y hayas satisfecho todos los gastos, impuestos y aranceles ya eres el flamante propietario legal de tu propiedad recién adquirida.

Este documento ha sido redactado para ser útil principalmente al comprador, y aunque trata de contemplar la generalidad y muchos casos posibles, en caso de cualquier duda es mejor consultar con tu “consultor inmobiliario” de confianza o asesor de cualquier tipo antes que ir a ciegas.

Si eres el vendedor te interesará leer el relato complementario titulado “¿Cómo vender una casa en España?“, para ello haz clic en el enlace anterior.

Compartir es inteligente...Tweet about this on TwitterShare on Facebook45Share on Google+0Share on LinkedIn0Email this to someone

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *