Si tienes una casa o cualquier otra propiedad inmobiliaria en España y estás intentando venderla, es importante conocer algunos aspectos para lograr tu objetivo (vender una casa en España) con los mínimos gastos y las máximas garantías…
Vamos a suponer que ya tienes apalabrada la venta con su correspondiente precio y sólo necesitas conocer los pasos para vender tu casa de la mejor forma, conociendo en cada caso las particularidades o decisiones que debes tomar y que marcarán la diferencia para no arrepentirte en el futuro.
En primer lugar, una vez superada la negociación y suponiendo que hay un acuerdo sobre el precio de compra-venta, lo ideal sería firmar un contrato privado de «arras penitenciales» mediante el cual el comprador paga una parte del precio pactado en concepto de señal o compromiso, en el contrato se fija claramente el plazo máximo para ejecutar la compra-venta definitiva ante notario, así como el desenlace en caso de arrepentimiento o imposibilidad por alguna de las dos partes.
- Si el comprador se arrepiente de la compra por falta de financiación o cualquier otro motivo perdería la cantidad entregada a cuenta, a favor del vendedor.
- Si el vendedor se arrepiente de la venta por cualquier motivo tendría que devolver el doble de la cantidad entregada a cuenta, a favor del comprador.
El comprador, antes de firmar dicho contrato y entregar dinero a cuenta debería hacer sus deberes, pedir una nota simple, asegurarse de la viabilidad de la financiación si la necesitara y cuantas averiguaciones considere oportuno sobre la historia de la propiedad, de la zona, de la comunidad, de los vecinos, consultando hemeroteca, contratando un detective o lo que considere oportuno, como consultor inmobiliario recomendaría al comprador no escatimar en gastos.
Sin embargo el vendedor puede ir más despreocupado, si todo es correcto y legal por su parte, le basta con firmar el contrato y recibir el dinero.
OJO: De un tiempo a esta parte se está produciendo un timo inmobiliario, la victima de la estafa es el vendedor, conviene estar informado de esta práctica para no caer en la trampa.
No obstante hay un punto que debería ser acordado antes de continuar, me refiero al reparto de los gastos de la compra-venta, al vendedor no le interesa pagar «gastos según ley» y por ese motivo puede proponer al comprador que él se haga cargo de todos los gastos menos la plusvalía municipal, en Málaga es común que esas condiciones sean aceptadas por muchos compradores hasta tal punto que muchos agentes inmobiliarios denominan esa situación como «gastos según la ley Málaga«, en lugar de «gastos según ley«, sin embargo si el comprador rechaza ese reparto de gastos y solicita «gastos según ley» yo no me atascaría en ese punto y por unos cientos de euros sería justo y comprensivo con el comprador y aceptaría su justa propuesta.
El contrato de arras no es obligatorio, si no hay necesidad de bloquear o asegurar la compra-venta y tenéis resuelta la financiación podéis ir directamente al notario, para ello hay que pedir una cita que puede tardar días o semanas, si tienes prisa y te proponen un plazo grande puedes consultar con otro notario, los honorarios notariales están regulados por ley y en teoría todos cobran lo mismo.
A continuación el comprador tiene que seguir trabajando, posiblemente tenga que buscar financiación y si ha recibido una copia de las llaves con la firma del «contrato de arras«, puede ir tomando medidas o solicitando presupuestos de las mejoras que tenga intención de implementar en la vivienda o local o lo que fuere, sin embargo el vendedor se limita a facilitar al comprador cuanta documentación le solicite y esperar la cita con el notario.
Es una costumbre muy extendida que el vendedor entregue una copia de las llaves al comprador y le de permiso para ir haciendo mejoras con la condición de que cualquier cambio le sea consultado, piensa que si el comprador invierte dinero en la propiedad y posteriormente se arrepiente de la compra perdería tanto la señal como el dinero invertido, así que el vendedor sólo puede salir beneficiado, no obstante es recomendable indicar la situación por escrito en el contrato de arras, para evitar malentendidos.
Cuando llega el día de la firma ante notario, todos los integrantes tanto de la parte compradora como de la parte vendedora deben asistir en persona (o ser representados mediante poder notarial), todos deben ir provistos de su DNI en vigor o NIE en el caso de los extranjeros, salvo excepciones no es válido el carnet de conducir.
Si habéis acordado «gastos según ley» como vendedor te tocará pagar una parte de los honorarios del notario, la mayor parte en realidad.
Sea cual sea la situación tu siguiente paso como vendedor, una vez firmada la escritura, es pagar el impuesto de plusvalía municipal, que será mayor cuantos más años hace que compraste la propiedad, normalmente con un límite de 20 años, es decir, a partir del vigésimo año este gasto deja de sufrir un incremento.
De todo lo que podemos hablar aquí el asunto de la plusvalía municipal es el segundo más importante, por tanto merece una atención especial, debes saber que puedes y debes calcular su importe con antelación para evitar sorpresas, para ello puedes usar la «calculadora de plusvalía municipal«, si cuentas con la ayuda de un consultor inmobiliario pídele ayuda para estas y otras cuestiones relacionadas, que para eso cobra.
Si la cantidad por la que vendes tu propiedad es menor que la cantidad por la que la compraste y lo puedes demostrar, tenemos una buena noticia y otra mala para ti, la buena es que puedes evitar pagar el impuesto de plusvalía municipal y la mala es que para ello deberás pagarlo previamente para posteriormente solicitar su devolución, si no sabes como se gestiona contrata una gestoría que se encargue o pregunta en tu ayuntamiento o pide ayuda nuevamente a tu consultor inmobiliario, que para eso cobra.
Decíamos antes que la plusvalía municipal es el segundo asunto más importante que concierne al vendedor, el primero es que cuando te llegue la hora de hacer la declaración de la renta, si vendes como persona física, tendrás que declarar los ingresos percibidos por la venta y pagar los impuestos correspondientes, que pueden ser muy elevados pero que hay formas de minimizarlos, hay muchos casos posibles pero si has vendido tu vivienda habitual y el dinero recibido lo dedicas a la compra de tu nueva vivienda habitual tienes las de ganar, también si eres jubilado, pero para consultar cada caso en particular y optimizar la carga fiscal te conviene consultar con un asesor fiscal, preferiblemente antes de formalizar la compra-venta en lugar de dejarlo para el último momento que sería antes de hacer la declaración de la renta cuando ya tendrías menos capacidad de maniobra.
También es bueno que sepas que el IBI del año completo en el que se realiza la compra-venta lo paga el vendedor, por tanto te interesa más firmar la escritura en diciembre que en enero y como ya hemos comentado anteriormente la plusvalía municipal se incrementa cada año, coincidiendo con la fecha de la transmisión anterior, por lo que también puedes tener en cuenta este dato para minimizar el pago de tus impuestos.
Este relato pretende servir de orientación o inspiración para las personas que tienen su casa a la venta, si has aprendido algo que no sabías perfecto porque esa era la intención, pero no dejes de consultar a los consultores o asesores correspondientes tu caso particular para salir lo más airoso posible y hacerlo todo con garantías y conforme a la legalidad para evitar sustos.
Si eres el comprador te interesará leer el relato complementario titulado «Pasos para comprar una casa en España«, para ello haz clic en el enlace anterior.
