La siguiente guía ha sido redactada desde el punto de vista de la «persona física» que alquila su «vivienda para uso turistico» al usuario final, que es otra «persona física«.
Aunque el título de este post menciona los «apartamentos turisticos» (término coloquilamente utilizado para referirse al alquiler por corta temporada), sin embargo, a partir de aquí vamos a hablar con propiedad, en realidad se trata de «viviendas de uso turistico«.
Si quieres conocer las diferencias entre «apartamentos turísticos» y «viviendas de uso turístico» aquí tienes más información: https://www.lodgify.com/blog/es/apartamento-vivienda-turistico/
NOTA: Queda fuera del alcance de esta guía el asunto de la licencia, o declaración responsable, necesaria para alquilar legalmente tu vivienda, ni tampoco vamos a hablar de los requisitos que tienes que cumplir para ello, es decir, vamos a suponer que ya tienes tu vivienda equipada, acondicionada (en todos los sentidos) y registrada legalmente en tu comunidad autónoma y/o ayuntamiento correspondiente.
La fiscalidad de las viviendas de uso turistico, se divide en 2 bloques que hay que analizar por separado: IVA e IRPF.
IVA en viviendas de uso vacacional
Con respecto al IVA, hay 2 posibilidades:
- Si alquilas tu vivienda, facilitando copia de las llaves, entregándola limpia y equipada (puedes incluir toallas y/o ropa de cama), pero sin facilitar ningún servicio hotelero adicional (no puedes limpiar la vivienda, ni cambiar las toallas o sábanas, durante la estancia), el servicio entonces está exento de IVA, según el «apartado 23.b» del «artículo 20.uno» de la «Ley 37/1992» (también llamada Ley del IVA) y no tienes obligación de hacer facturas, pero si debes facilitar un recibo sin IVA.
- Si alquilas tu vivienda, igual que en el caso anterior, pero facilitando además algún servicio hotelero adicional durante la estancia (por ejemplo limpiar la vivienda, cambiar las toallas o sábanas o cualquier servicio hotelero o de restauración), el servicio entonces si está grabado con el IVA reducido (actualmente un 10%) según el «apartado 23.e’» del «artículo 20.uno» de la mencionada «ley del IVA» y por supuesto debes facilitar una factura detallando dicho IVA.
Para más información puedes consultar el artículo 20 de la Ley del IVA aquí: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1992-28740#a20
IRPF en viviendas de uso vacacional
Con respecto al IRPF, hay dos posibilidades:
- Si tienes una persona contratada a tiempo completo o prestas servicios hoteleros, con tener sólo una de las 2 condiciones anteriores basta, entonces tendrás que declarar tus ingresos como «rendimientos de actividades económicas«.
- Si no tienes una persona contratada a tiempo completo y no prestas servicios hoteleros, no se dan ninguna de las 2 condiciones anteriores, entonces tendrás que declarar tus ingresos como «rendimientos del capital inmobiliario«.
En ambos casos no cabe la reducción del 60% de los beneficios que si se aplica al alquiler de vivienda habitual y el tipo de gravamen se corresponde con la base general del irpf, es decir, tendrás que pagar entre un 19% y un 45% de los beneficios (irpf 2017), según sea tu base imponible general, una vez descontados los mínimos personales y familiares, según los los tramos del IRPF vigentes.
NOTA: Cuando declaras los ingresos obtenidos también puedes declarar los gastos necesarios para conseguir dichos ingresos (IBI, tasa de basuras, intereses en caso de hipoteca, comunidad, suministros, seguro, amortización, gastos de mantenimiento…), pero no su totalidad sino sólo la parte proporcional respecto al tiempo que la vivienda ha estado alquilada.
Si no se trata de tu vivienda habitual, no sólo tienes que declarar los días que ha estado alquilada sino también la «imputación de rentas» durante los días que no ha estado alquilada (parte proporcional), que se corresponde con el 1.1% o el 2% del valor catastral, según si el mismo ha sido o no revisado.
OJO: Si alquilas tu vivienda habitual, por ejemplo durante tus vacaciones, pierdes las deducciones por compra de vivienda habitual a las que tengas derecho, y no sólo ese año sino también los siguientes.
Aunque no he encontrado ningún documento en Internet que incluya toda la información necesaria para redactar este post me han sido de utilidad, los enlaces mencionados y las siguientes fuentes de consulta:
- https://www.abogadosparatodos.net/iva-e-irpf-en-vivienda-de-uso-turistico-o-vacacional/
- Guía PDF general de tributación de rendimientos por alquiler de inmuebles: https://assets.airbnb.com/eyguidance/es.pdf
