La crisis hipotecaria de 2018

Tribunal Supremo

La crisis hipotecaria de 2018

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Categoría: Blog inmobiliario

¿Es cierto que estamos a punto de sufrir la crisis hipotecaria de 2018?

Queda en el aire cuánto tiempo va a tardar el Tribunal Supremo en resolver el «conflicto«, así como la posible retro-actividad de la jurisprudencia que dicha resolución sentaría.

Esta historia no es nueva, desde Diciembre de 2015 se han ido sucediendo las noticias resolutorias sobre los gastos de constitución de hipotecas, mientras se acumulan las demandas en los juzgados.

Por aportar otro dato relacionado, desde hace algún tiempo España está siendo «amenazada» con una «sustanciosa multa» si no resuelve la nueva ley hipotecaria, actualmente cociendose a fuego lento en los fogones del congreso.

Cociéndose a fuego lento es un eufemismo para no decir que la nueva ley hipotecaria está «ATASCADA», debido a que los congresistas tienen otros asuntos más prioritarios en sus agendas.

Si finalmente se convierte en Ley la adjudicación del impuesto de AJD a los bancos, supondrá un situación de «jolgorio y regocijo» para los ocho millones de hipotecados que podrán reclamar la devolución de los gastos de su hipoteca, lo cual supone una aberración económica para los bancos que sin hacer nada malo ni ilegal (en esta ocasión) verán saqueadas sus arcas.

Que los bancos tienen fama de ser los malos de la película es un axioma arraigado, especialmente desde la crisis hipotecaria de 2008, sin embargo, siendo objetivos y en mi humilde opinión, la situación actual es un «atropello» y una «calamidad jurídica» que perjudica injustamente; primero a los bancos y después colateralmente a todo el sistema financiero.

¿Y qué consecuencias tendrá todo este asunto para…:

  • Los actualmente hipotecados que pagaron el impuesto hace menos de 4 años y están dentro de la prescripción fiscal.
  • Los actualmente hipotecados que pagaron el impuesto hace más de 4 años y demandan por vía civil sin prescripción.
  • Los que ya hayan cancelado sus hipotecas pero pagaron el impuesto y también podrían llegar a demandar.
  • Los que ya demandaron por otros gastos de constitución de hipoteca sin tener claro si el AJD entraba o no.
  • Los que ya demandaron y sus juicios se celebrarón sin cobrar el AJD y ahora NO pueden demandar algo ya juzgado.
  • Los que ya demandaron y sus juicios se celebrarón sin cobrar el AJD y ahora SI pueden volver a demandar aunque sea por algo ya juzgado.
  • Los no hipotecados de ningún modo.
  • Los que actualmente están intentando comprar un inmueble con hipoteca.
  • Los accionistas del banco.
  • Los trabajadores del banco.
  • Los jueces.
  • Los abogados y procuradores.
  • Los pequeños inversores inmobiliarios.
  • Los inversores en los mercados de renta variable.
  • Las empresas que ahora desconfian del Tribunal Superior de Justicia.
  • Los políticos que aprovechan este tipo de noticias para hacer propaganda electoral demagógica.

Esta historia da para muchos análisis y previsiones económicas a corto, medio y largo plazo.

Ahora, si me lo permites, te voy a contar yo otra historia.

Imagina que pones en marcha una empresa, para ganar dinero, por ejemplo una frutería.

Imagina que llevas 4 años regentando dicha empresa o 20, sin cobrar las bolsas a tus clientes.

Ahora el gobierno dice que tienes que recaudar 10 centimos por cada bolsa y posteriormente ingresar ese dinero recaudado en una cuenta de hacienda.

Finalmente el gobierno cambia de opinión y dice que las bolsas no las vas a poder cobrar pero si tendrás que pagar un impuesto por cada bolsa que regales, además del costo de la bolsa propiamente dicho más su IVA correspondiente.

Si te dijeran que tienes que pagar tú por las bolsas regaladas durante los últimos 4 o 20 años que pensarías? qué pasaría con tu empresa? Sobreviviría? A costa de qué?

Tanto si la medida es retroactiva como si no, imagina que puedes capear el temporal, a partir de ahora cada vez que vendas una lechuga que antes costaba 1 €uro, ahora tendrás que venderla por 1,10 €uros o de lo contrario no ganarías dinero.

Algunos de tus clientes van a tener dificultades para comprar lechugas y tú mismo también vas a tener problemas, porque tienes que inventar una forma para seguir vendiendo lechugas, con o sin bolsa, sin bolsa no se puede y la bolsa la tienes que pagar tú.

Esta historia se está complicando, pero si las lechugas fueran las propiedades inmobiliarias y las bolsas obligatorias los impuestos de Actos Jurídicos Documentados, es posible que disminuyera la demanda y por consiguiente bajaran los precios de los inmuebles.

El AJD supone en Andalucía el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria, que de media es el 166% del importe de la hipoteca, que a su ves suele suponer el 80% del valor de tasación o compra de la casa, haciendo números redondos puede suponer el 2% del valor de compra de la casa aprox. en la mayoría de los casos.

El banco que antes pagaba el AJD y te daba una hipoteca sin comisión de apertura, ahora sólo tiene que imponerte un 2% de comisión de apertura para seguir haciendo negocios contigo.

Pero en tanto en cuanto el TSJ se aclara o se pronuncia en un sentido o en otro, se paralizan las concesiones de nuevas hipotecas (ya lo han hecho).

Por lo tanto la mayoría de los compradores, que lo hacen con ayuda del banco, ahora no podrán hacerlo, disminuirá la demanda, aumentará la oferta proporcionalmente, según la ley de la oferta y la demanda esto podría hacer bajar los precios y las operaciones de compra-venta, disminuyendo por tanto la recaudación fiscal y teniendo que subir algún impuesto para compensar.

Esta historia continuará en los medios de comunicación, si desea conocer el desenlace manténgase alerta, por mi parte eso es todo por ahora.

Si quieres hacer una o varias simulaciones y conocer la cuota mensual o el tipo de interés puedes usar una Calculadora de Hipotecas online.


Sobre el Autor

Andy García

Consultor inmobiliario en @inmokia, conferenciante, docente y consultor de marketing digital en @Andy21, fundador y presidente de @ActitudSocial

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